سلسلة «محامي مقاولات» — مقالات تطبيقية تشرح النزاعات الشائعة في عقود المقاولات وتقدّم حلولًا عملية مستمدة من القضاء السعودي.
عن ماذا ستقرأ في هذا المقال؟
- إذا كان لديك قضية مشابهة، يمكنك الحصول على استشارة مبدئية مجانية من مكتبنا توضح لك المسار القانوني المناسب.
- ستحصل في نهاية المقال على بند نموذجي مقترح يعالج هذه الإشكالات لتستفيد منه عمليًا في عقودك.
- إذا مُنحت نسبة أتعاب أعلى من السوق مقابل جودة/إشراف متميز ولم تتحقق، يُنزَّل المقابل إلى قيمة المِثل.
- تنزيل الأتعاب لا يمنع غرامات التأخير أو التعويض عن الأضرار؛ الوظيفتان مختلفتان.
- الخبرة الفنية هي الأداة الحاسمة لتحديد نسبة السوق ووزن العيوب وتأثيرها.
- الصياغة العقدية الذكية (مؤشرات أداء + خبرة مُلزمة + فصل الغرامات) تقلل النزاع قبل أن يبدأ.
تمهيد
في قضايا المقاولات بالسعودية، تتكرر الخصومات حول أتعاب الإشراف الهندسي ونِسَب المقاولة عندما تُسعَّر فوق متوسط السوق بدعوى تقديم جودة أعلى. لكن إذا انخفض مستوى الجودة أو الإشراف عن المتوقع، تظهر قاعدة عملية يلجأ إليها القضاة: تنزيل المقابل إلى قيمة المِثل. هنا يبرز دور محامي مقاولات في توثيق الإخلال، وطلب الخبرة الفنية، وربط الصياغة العقدية بالنتيجة العملية التي تحفظ حقوق العميل.
موجز حكم في قضية مقاولات
- أمام المحكمة التجارية، دار النزاع حول عقد إشراف بنسبة أتعاب وصلت إلى 25% من قيمة التنفيذ، وهي نسبة تفوق المعدل السائد في السوق (10–15%).
- أثبتت الأوراق وجود تأخير يناهز 11 شهرًا في إنجاز المشروع.
- وُجدت عيوب ملحوظة في الأعمال وضعف في مستوى الإشراف.
- رأت المحكمة أن النسبة المرتفعة مشروطة ضمنًا بتحقق جودة أعلى وإشراف أدق.
- ولما لم يتحقق ذلك، لم تُعمل النسبة التعاقدية، ورجعت إلى قيمة المثل التي قدّرها الخبير بـ 8% من قيمة التنفيذ.
القاعدة المستخلصة
«إذا كانت أتعاب المقاولة أو الإشراف أعلى من متوسط السوق مقابل جودة متميزة ولم تتحقق عمليًا؛ يُنزَّل المقابل إلى قيمة المثل، مع بقاء الحق في المطالبة بغرامات التأخير والتعويض عن الأضرار.»
التأصيل النظامي من واقع خبرتنا في قضايا المقاولات
من واقع خبرتنا في مكتب محمد المزيّن للمحاماة، سواء أثناء تمثيل المقاولين أمام المحكمة التجارية أو عند عملنا كمحكّمين تجاريين في نزاعات المقاولات، نرى أن الأساس النظامي يرتكز على أن العقد شريعة المتعاقدين، لكنه لا يُقرأ بمعزل عن حسن النية والعرف وطبيعة الالتزام (المادة 95 من نظام المعاملات المدنية).
وهذا يعني أن النسبة التي تفوق معدل السوق تُفهم ضمنًا على أنها مشروطة بجودة أعلى وإشراف أدق، فإذا لم يتحقق ذلك، يصبح من المنطقي أن تعود المحكمة إلى قيمة المثل لتقدير ما يستحقه الطرف فعليًا.
ومن تجربتنا العملية، يبرز دائمًا التمييز بين:
- تنزيل الأجر من جهة (يعكس القيمة الحقيقية للمنفعة).
- التعويض أو الغرامة من جهة أخرى (يجبر الضرر الناتج عن التأخير أو الإخلال).
وغالبًا ما نواجه –كمحامي مقاولات– أسئلة من عملائنا حول كيفية إثبات هذه النقاط أمام المحكمة أو هيئة التحكيم، وهنا تكون الخبرة الفنية هي الفاصل؛ إذ يُحسم النزاع عبر تقرير خبير يحدد نسب السوق، جسامة العيوب، ومدى مطابقة الأعمال للمواصفات.
دور محامي المقاولات المتخصص في مثل هذه الحالة
في مثل هذه النزاعات، يبدأ دور محامي المقاولات المتخصص بجمع الأدلة التي تُظهر أن النسبة الزائدة على السوق مُنحت مقابل وعود بجودة أعلى، ثم إثبات أن هذه الجودة لم تتحقق.
الأدوات العملية للمحامي:
- عروض الأسعار والمراسلات.
- تقارير الإشراف ومحاضر الاستلام.
- الفواتير التي تكشف الفارق بين المتفق عليه والمنفذ.
- الجدول الزمني (As-built) لإثبات التأخير.
الطلبات أمام المحكمة/المحكّم:
- ندب خبير لتقدير قيمة المثل ونسبة الأعمال المطابقة.
- تنزيل الأتعاب إلى الحد العادل.
- حفظ حق العميل في غرامات التأخير والتعويض.
- حجز جزء من المستحقات حتى تُعالج الملاحظات بشكل نهائي.
بند نموذجي لعقد المقاولات
تُظهر خبرتنا أن صياغة عقود المقاولات بدقة من البداية هي الوسيلة الأهم لتفادي النزاعات المستقبلية. ومن واقع عملنا ندرك أن البنود الواضحة لا تخدم الأطراف فقط، بل تُمكّن المحكّم أو القاضي من فهم العلاقة التعاقدية والفصل فيها على أساس سليم.
نص البند النموذجي:
«يستحق المقاول/المشرف أتعابًا بنسبة (X%) من قيمة الأعمال المنفذة، ويُزاد عليها نسبة علاوة جودة قدرها (Y%) بشرط تحقق مؤشرات الأداء المبينة بالملحق (أ)، فإذا لم تتحقق هذه المؤشرات أو ثبت وجود عيوب جوهرية أو تدنٍّ في مستوى الإشراف، تُلغى علاوة الجودة ويُنزَّل الأجر إلى قيمة المثل التي يحددها خبير مستقل ملزم، وذلك دون إخلال بحق صاحب العمل في المطالبة بغرامات التأخير أو التعويض عن الأضرار المباشرة، على أن تؤجَّل الدفعة الختامية وتصفية الحساب إلى ما بعد انتهاء فترة مسؤولية العيوب ومعالجة الملاحظات المثبتة بمحاضر نهائية.»
استشارات قانونية مجانية في قضايا المقاولات
في مكتب محمد المزيّن للمحاماة نتيح لعملائنا استشارة قانونية أولية مجانية في قضايا المقاولات، نهدف فيها إلى الاستماع للعميل وفهم التحديات التي يواجهها، بما يمكننا من تحديد المسائل الأولية، ومنها موضوع النزاع، والمحكمة المختصة بنظره، وما يحتاجه من خدمات قانونية تعينه على اتخاذ الخطوة الأولى في اتجاه الحل.
للتواصل وحجز الاستشارة:
- من داخل السعودية: 0590098800
- من خارج السعودية: 00966590098800
- البريد الإلكتروني: care@almuzayen-lawfirm.com
أسئلة شائعة (FAQ)
1. هل أي عيب في التنفيذ يبرر تنزيل الأتعاب إلى قيمة المثل؟
ليس بالضرورة؛ المعتبر جسامة الإخلال وأثره على المنفعة المتوقعة، وغالبًا يُحسم الأمر عبر تقرير خبير مختص.
2. هل تنزيل الأتعاب يُعد عقوبة مزدوجة مع غرامة التأخير؟
لا؛ فالتنزيل يعكس القيمة الحقيقية للجودة المتحققة، بينما الغرامة جزاء للتأخير الزمني. لكل منهما وظيفة مختلفة.
3. هل يمكن للمحكمة أو المحكّم تعديل النسبة التعاقدية رغم وضوحها في العقد؟
نعم، إذا ثبت أن النسبة المرتفعة مُنحت مقابل جودة أعلى ولم تتحقق، يجوز الرجوع إلى قيمة المثل استنادًا إلى العرف وحسن النية.
4. كيف يُثبت المالك أو المقاول أحقيته في تنزيل الأتعاب؟
من خلال تقارير الخبرة الفنية، محاضر الاستلام، المراسلات الفنية، والجداول الزمنية التي تُظهر الإخلال أو تدني الجودة.
5. هل قاعدة “قيمة المثل” تنطبق فقط على عقود الإشراف؟
لا؛ يمكن تطبيقها على أي اتفاق يمنح نسبة أو أجرًا أعلى من السوق مقابل جودة أو إشراف مميز لم يتحقق فعليًا.
6. هل مكتب محمد المزيّن للمحاماة متخصص في قضايا المقاولات محليًا ودوليًا؟
نعم، نحن مكتب محاماة سعودي بمدينة الرياض، مرخّص من وزارة العدل السعودية، ونمتلك خبرة تمتد لأكثر من 15 عامًا في قضايا المقاولات، سواء كمحامين أو محكّمين تجاريين. وقد مثّلنا شركات كبرى مثل: مجموعة بن زقر، شركة المجدوعي، شركة البترول الذهبي للاستثمار، بالإضافة إلى العديد من الشركات الخليجية في دبي والدوحة والبحرين، وكذلك شركات دولية في الولايات المتحدة وأوروبا وشرق آسيا. كما يمكن تعييننا كمحكّمين في القضايا المنظورة أمام مراكز التحكيم خارج المملكة، بما في ذلك دبي والبحرين، مع إلمام واسع بالقواعد النموذجية مثل اليونسترال (UNCITRAL).
7. كيف يقدّم مكتب محمد المزيّن للمحاماة خدماته لعملائه داخل السعودية وخارجها؟
يقدّم المكتب خدماته القانونية باللغتين العربية والإنجليزية، سواء في صياغة العقود أو الاستشارات أو المرافعات. كما نتيح متابعة القضايا عن بُعد عبر الاجتماعات المرئية والاتصالات الهاتفية. وللعملاء من خارج المملكة، يمكن إصدار وكالة عبر الجهة المختصة في بلدك ثم تصديقها من سفارة المملكة العربية السعودية، أو وفق نظام أبوستيل (Apostille). أما الأتعاب فتُحتسب بالريال السعودي حسب كل قضية، إما بالساعة أو مبلغ مقطوع، مع سهولة السداد عبر التحويل البنكي.
