محامي مقاولات : العقد الشفوي والإثبات النظامي في المشاريع الإنشائية

سلسلة «محامي مقاولات» – مقالات تطبيقية تشرح النزاعات الشائعة في عقود المقاولات وتقدّم حلولًا عملية مستمدة من القضاء السعودي.

عن ماذا ستقرأ في هذا المقال؟

في هذا المقال ستجد دليلاً عمليًا موجّهًا لأصحاب المشاريع والمقاولين ومديري العقود، يتناول أبرز الإشكالات التي تنشأ بسبب الاتفاقات الشفوية في مشاريع المقاولات.
سنتناول بالتفصيل:

• إمكانية حصولك على استشارة قانونية مجانية توضّح المسار النظامي الصحيح في حال كان لديك نزاع مشابه.

• بند نموذجي بالعربية والإنجليزية يعالج مشكلة العقد الشفوي وآلية إثباته.

• دراسة حالة واقعية توضّح خطورة الاعتماد على الاتفاقات الشفوية وتأثيرها على التدفقات النقدية وسمعة الشركة.

• كيف يمكن أن تتحوّل محادثة واتساب أو اتفاق مبدئي إلى أزمة إثبات تهدد المشروع.

• الإطار النظامي المستمد من القضاء التجاري السعودي ونظام الإثبات ومتطلبات الحوكمة.

• حلول عملية تشمل إدارة الإثبات الكتابي، وأوامر التغيير، وحسابات الضمان، والتحكيم التجاري.

تمهيد

في عالم المقاولات، كثير من الأزمات لا تبدأ كبيرة، بل من تفاصيل بسيطة: اتفاق شفوي على السعر، رسالة واتساب، أو أمر تغيير ميداني شفهي.
هذه التفاصيل الصغيرة قد تتفاقم لتتحوّل إلى أزمة قانونية ومالية عند أول اختلاف حول نطاق العمل أو قيمة المستخلص.
التوثيق المبكر هو خط الدفاع الأول؛ فهو يحمي المشروع من الانزلاق إلى نزاع مكلف، بينما التساهل مع الشفوية يفتح الباب لخسائر متراكمة وغرامات وربما انهيار العلاقة التعاقدية بالكامل.

موجز حكم في قضية مقاولات

في مشروع تطوير مجمع إداري بقيمة 380 مليون ريال، أسند المقاول الرئيسي أعمال تشطيبات لمقاول باطن عبر اتفاق شفوي ورسائل إلكترونية متبادلة بقيمة تقديرية 120 ألف ريال قابلة للزيادة.
نُفّذت أعمال إضافية بناءً على طلبات شفهية دون أوامر تغيير مكتوبة. وعند تسوية المستخلص النهائي، أنكر المقاول الرئيسي اعتماد الأسعار، واحتج بأن الالتزام غير محدد القيمة.

رفع مقاول الباطن الدعوى مطالبًا بمستحقاته، لكنه اصطدم بقاعدة وجوب الإثبات بالكتابة.
قدّم مراسلات واتساب وصور تنفيذ وشهادة شهود، بينما تمسّك المقاول الرئيسي بأن المبلغ تجاوز الحد النظامي وأن العقد لم يُوثّق كتابةً.

قرار المحكمة:

• رفض الشهادة لإثبات تصرف مالي يتجاوز الحد النظامي.

• اعتبار رسائل واتساب قرائن مساندة لا تنهض وحدها لإثبات التزام مالي محدد.

• التأكيد أن أوامر التغيير لا تُنفّذ إلا بكتابتها واعتمادها من صاحب الصلاحية.

النتيجة:
خسر المقاول الباطن معظم مطالبه رغم تنفيذ الأعمال، لأن الإثبات لم يُقدّم بالكتابة كما يوجب النظام.

القاعدة المستخلصة

• العبرة بالكتابة لا بالثقة: أي التزام مالي يتجاوز 100 ألف ريال أو غير محدد القيمة يجب توثيقه كتابة، وإلا تعذّر إثباته.

• أوامر التغيير ليست إجراءً إداريًا بسيطًا: بل التزامات مالية وزمنية يجب اعتمادها كتابيًا.

• القرائن لا تكفي وحدها: الصور والمراسلات والشهود عوامل مساندة لكنها لا تغني عن المستند الكتابي.

• واجب التدخل الحوكمي: على الإدارة القانونية فرض مبدأ “لا تنفيذ بلا كتابة” لحماية السيولة وتقليل النزاعات.

التأصيل النظامي من واقع خبرتنا في قضايا المقاولات

من خلال خبرتنا العملية في قضايا المقاولات، يتبيّن ما يلي:

• نظام الإثبات السعودي يشترط الكتابة لإثبات التصرفات المالية الكبيرة أو غير المحددة القيمة، ويحد من حجية الشهادة في هذه الحالات.

• المراسلات الإلكترونية تُنتج أثرها القانوني فقط إذا تضمنت إيجابًا وقبولًا صريحين وقيمة محددة وصلاحية توقيع.

• الوفاء الجزئي لا يُعالج أصل النزاع؛ العبرة بقيمة الالتزام الأصلي.

• حتى في التحكيم التجاري، تبقى الوثائق المكتوبة حجر الأساس لقبول المطالبات.

• من منظور الحوكمة، التأخر في فرض الكتابة وتقييد أوامر التغيير يُعد تقصيرًا في واجب العناية والرقابة.

حلول عملية: من «الثقة» إلى «الكتابة»

أولاً: قبل التعاقد

• إعداد عرض سعر مكتوب يحدّد نطاق العمل والمدة وطريقة الدفع.

• الحصول على قبول كتابي رسمي عبر بريد أو توقيع إلكتروني معتمد.

• إدراج شرط صريح: لا أثر لأي اتفاق شفهي أو مراسلات غير معتمدة.

ثانيًا: أثناء التنفيذ

• لا يُنفّذ أي أمر تغيير قبل صدور أمر مكتوب يوضّح الأثر المالي والزمني.

• اعتماد مستخلصات دورية موقعة مع محاضر فنية وصور مؤرخة.

• توحيد قناة التواصل الرسمية (بريد رسمي أو نظام إدارة مستندات) لحفظ الأدلة.

ثالثًا: عند نشوء الخلاف

• تكليف محامي مقاولات بصياغة إنذار رسمي قد يحسم النزاع مبكرًا.

• عند وجود بند تحكيم، تقييم خيار التحكيم التجاري وإعداد طلب التحكيم بطريقة احترافية.

• استخدام حسابات ضمان (Escrow) لحماية السيولة دون التنازل عن الحق.

دور محامي المقاولات في مثل هذه الحالات

محامي المقاولات المتخصص يضيف قيمة حقيقية منذ مرحلة التفاوض.
فهو يحوّل الاتفاقات الشفهية والملاحظات الميدانية إلى وثائق مُحكمة قابلة للتقاضي أو التحكيم، ويضبط هيكل الإثبات عبر العروض، وأوامر التغيير، والتفويضات.
وعند التصعيد، يُعد طلب التحكيم وفق قواعد مراكز مثل SCCA، مع تحديد المطالبات والاختصاص واللغة والقانون الواجب.
كما يطوّر حلولًا وقائية مثل التسوية المبكرة واتفاقيات الدفع المرحلية، ويبرهن أن الشركة أدّت واجب العناية والرقابة.

بند نموذجي لعقد المقاولات (إثبات الكتابة والتحكيم)

النص العربي:

«لأغراض الإثبات النظامي، يتفق الطرفان على أن أي التزام مالي ناشئ عن هذا العقد أو أي تعديل/أمر تغيير لا يكون صحيحًا أو نافذًا إلا إذا وثّق كتابةً في عقد إضافي أو عبر وسائل إلكترونية معتمدة (توقيع إلكتروني/بريد رسمي)، ولا يُعتد بأي اتفاق شفهي. وتُسوّى النزاعات الناشئة عن هذا العقد عن طريق التحكيم وفق القواعد الإجرائية للمركز السعودي للتحكيم التجاري (SCCA)، ويُعد هذا البند اتفاق تحكيم مستقل وملزم.»

English Text

“For evidentiary purposes, any financial obligation arising from this Contract or any amendments/Variation Orders shall be valid and enforceable only if documented in writing, including through approved electronic means (e-signature/official email). No oral agreements shall be binding. Any dispute arising out of or in connection with this Contract shall be referred to arbitration administered under the procedural rules of the Saudi Center for Commercial Arbitration (SCCA). This clause constitutes a separate and binding arbitration agreement.”

استشارات قانونية مجانية في قضايا المقاولات

في مكتب محمد المزيّن للمحاماة — المتخصص في قضايا المقاولات والتحكيم التجاري — نتيح استشارة قانونية مجانية أولية لتقييم الموقف وتحديد الخيار الأنسب، سواء التسوية المبكرة أو التقاضي أو طلب التحكيم.

اتصال داخل السعودية: 0590098800
اتصال من خارج السعودية: 00966590098800
✉️ البريد الإلكتروني: care@almuzayen-lawfirm.com

الأسئلة الشائعة (FAQ)

1) هل العقد الشفوي في المقاولات مُلزم؟
ملزم من حيث القصد، لكنه غير قابل للإثبات إذا تجاوز 100 ألف ريال أو لم يُكتب. الحل دائمًا: الكتابة أولًا.

2) هل تكفي رسائل واتساب لإثبات العقد؟
تُعد قرائن مساندة، لكنها لا تُثبت الالتزام ما لم تتضمن إيجابًا وقبولًا صريحين من صاحب الصلاحية.

3) ما وضع أوامر التغيير الشفهية؟
غير نافذة، ويجب أن تصدر كتابةً مع تحديد الأثر المالي والزمني قبل التنفيذ.

4) كيف يحمي المقاول حقه في المشاريع الصغيرة؟
بتوثيق العرض والقبول كتابيًا ولو عبر بريد رسمي أو توقيع إلكتروني معتمد.

5) متى ألجأ إلى التحكيم؟
عند وجود بند تحكيم أو اتفاق لاحق مكتوب، خاصة عند الرغبة في سرعة الفصل وسرّية الإجراءات.

6) هل مكتب محمد المزيّن للمحاماة متخصص محليًا ودوليًا؟
نعم، المكتب مرخّص من وزارة العدل السعودية، بخبرة تزيد على 15 عامًا في قضايا المقاولات، ويمثّل شركات كبرى داخل المملكة وخارجها، بما في ذلك في دبي والبحرين وأوروبا وآسيا، ويقدّم خدمات التحكيم وفق القواعد النموذجية مثل اليونسترال (UNCITRAL).

7) كيف يقدّم المكتب خدماته داخل وخارج المملكة؟
يقدّم خدماته بالعربية والإنجليزية في العقود والاستشارات والمرافعات، مع إمكانية المتابعة عن بُعد عبر الاجتماعات المرئية.
للعملاء خارج المملكة يمكن إصدار وكالة وتصديقها من السفارة السعودية أو بنظام Apostille، وتُحتسب الأتعاب بالريال السعودي حسب طبيعة القضية.